地产开发合作开发项目中存在的主要问题

发布时间:2016-04-13
如果从投前、投中和投后三大环节为分类,梳理合作开发项目中的常见问题,可以得到以下结果。

投前:合作对象选错了;项目团队不靠谱;公司治理混乱;合作协议粗放。

投中:粗放管理;税筹疏漏;成本超标;出现僵局。

投后:退出机制不清晰。

其他问题:仓促上阵、对方拖后腿、理念不同、合作过程细节不注意、争议问题解决、协调和管控难、数据指标差异。

碧桂园曾针对其211个合作项目进行调研,调研结果显示,沟通问题、前期问题、管理介入是合作开发中主要面临的三大问题。其中58%的项目出现了沟通问题,30%的项目出现了前期问题,12%的项目出现了管理介入问题。

沟通不畅:

1. 对集团子公司、招标使用存在疑问。占比58%;

2. 对公司审批流程、管理模式存在质疑。占比32%;

3. 对公司成本、利润、销售指标存在疑问。占比10%。


地产开发


前期问题:

1. 合作方存在历史遗留问题(如土地性质、债务、纠纷等)。占比54%;

2. 合作方存在资金支付困难(如土地款、占股注资等)。占比44%;

3. 合作方内部管理复杂(如国企、多合作方等)。占比2%。

管理介入:

1. 合作方要求介入公司实际管理(如招标、设计、销售等环节的审批)。占比40%;

2. 合作方要求推荐施工单位或参与招标。占比50%;

3. 合作方要求参与奖励分配或资金共管。占比10%;

沟通问题是制约合作项目推进和发展的最主要核心问题,主要形成原因是合作方对于公司的管理模式、项目运作、甲指单位使用、子公司进入等环节存在质疑。解决方式是尽早召开董事会议加强合作双方的有效沟通,必要时借助区域、集团资源达成目的。

前期问题是造成合作项目推进困难的制约因素,会制约公司在项目前期进入地块,获取合法开发权、推进地块开发等。解决方式是针对合作方要做好的尽职调查,涉及未尽之宜应与合作方做好相关约定并签订书面文件。

管理介入合作关系中不可忽视的矛盾,会导致合作双方在项目运作、施工单位使用、子公司进入等环节,合作方存在诸多意见和矛盾,影响项目工程的有效推进。解决方式是加强合作双方的有效沟通,在合作前期做好相关说明和约定。

在项目合作开发当中,为减少典型问题的出现,同时及时解决已出现的问题。碧桂园也总结出了如下建议:

1.相互尊重、坚守底线:互相平等,相互尊重彼此的权利,每个人尽自己的义务;不做超出底线的事情。

2.遵循制度,协商融合:前期的制度、标准、约定都要遵守,在过程中多协商、多沟通。

3.书面记录、决议备档:对于重要的事情要形成书面文件,在签字的时候要看清文件内容。

4.强化沟通,理解互信:通过强化沟通增强彼此的信任与理解。

5.优势互补,合作共赢:取长补短,即实现利益目标又实现成长目标。

始终确保公司利益最大化,但是要有底线的利益最大化,不是损害对方利益的利益最大化。在合作过程中出现问题后,要依照法律、遵守契约和股权关系解决问题和争端。前期的合作协议的各种条款都要明确,在过程中发现有遗漏后,要本着合作互信的原则进行弥补。在问题解决过程中要多进行沟通,这是解决问题的基础

推荐新闻(内页)

访问手机端