地产开发项目合作开发类型

发布时间:2016-04-13
合作开发项目类型,总共分为四大类:

一、资产收购:直接购买该项房地产并直接开发运营,基于房地产的各项权利及义务转移到投资人名下,收购前后交易双方的法人资格没有任何改变, 但房地产项目的开发主体发生了变化。

二、股权收购:收购方收购项目公司(仅指为特定房地产项目成立的开发公司)的股权,进而控制项目公司,并获取项目公司名下的房地产项目,以项目公司名义进行开发经营的模式,项目的开发主体没有变化,仍然为项目公司,但项目公司的股权结构发生了变化。

三、合作开发:和合作意向方达成共识,形成公司或合作体等形式以合理成本获取土地并后续开发经营,或在获取土地后共同合作开发经营;风险共担,利益共享。分为合作拿地和拿地后合作开发两类。

四、前期融资:从土地购置阶段到四证齐全具备开发贷款放款条件之间的阶段性融资,主要通过公司制基金、信托制基金、有限合伙基金等方式实现。融资的目的主要是为了回流土地款资金,可以采用股权和债权融资两种模式,对于合作项目管理来说为股权融资模式。

在合作开发类型当中,如果以拿地的时间节点为标志进行区分,合作开发类型又可拿地前合作与拿地后合作。

其中拿地前合作指的是合作方可以成立项目公司或联合体,通过招拍挂等方式获取土地。具体可分为两种类型:一种形式可以通过先成立项目公司,以项目公司的名义进行开发;另一种形式是先成立联合体获取土地后再成立项目公司,在成立联合体时会对股权比例做好约定,但是在成立项目公司时可能又会做些调整及变化。

而拿地后合作的主要形式也可分为两种,一种形式是本身有项目公司且通过招拍挂或土地使用权转让等形式获取了土地,其他各方通过增资入股的形式参与合作;另一种形式是有土地,合作方收购项目公司部分股权/增资入股成立项目公司后再开发运营。

此外,如果一方有资金与土地,但开发能力不足,也可以找其他企业代建、品牌输出与运营输出等。如今,已有很多大企业专门成立的地产管理公司发展代建业务。


地产开发


如果以操盘方式作为区分的话,合作开发又可分为独立操盘、联合操盘、财务投资三种。其中独立操盘要求房企具有较强的管理体系、金融及品牌输出能力;联合操盘是一方主导,其他各方按约定负责各自条线;而财务投资状态下,财务投资方享有知情权和监督权,灵活参与,既要防止项目管理失控,又不能逾权。

每家评测机构每年推出的百强房企排行榜都会略有不同,原因大多出自于对于其所关注的房企数据不同,尤其是在并表方面关注度会出现较大的差距。在合作开发项目当中,一方在作为股东的前提下,满足任何一个条件即可并表。

有权决定公司日常经营和重大决策,从而把控整个公司的运转。

拥有公司半数以上的投票决定权。

在公司的董事会或者决策机构占有多数席位,从而能够把控公司的经营决策。

能够任免公司的绝大多数董事或者决策机构成员,从而能操纵公司的经营决策。

因此,按是否并表合作的类型又分为:操盘+并表、操盘+不并表、不操盘+并表、不操盘+不并表。

在合作项目中,企业常见的持股比例可大致分为四种:

控制比例:67%,相当于拥有全资或独资子公司,拥有控制权。

控股比例:50%以上,在50-67%之间。

相对控股比例:相对股权最多。

股权捣蛋比例:34%。34%股份占比拥有的七项权利:修改公司章程、增加注册资本、减少注册资本、公司合并、公司分立、公司解散、变更公司形式。

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